關於房地產市場發展情況調查報告

隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，住宅消費巳成爲民衆的首選。目前，我縣商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了玉府佳園等較高檔次的住宅小區，房地產業已成爲我縣經濟快速發展的支柱產業之一。爲促進我縣房地產市場持續健康發展，我局對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

　　一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)房地產開發與發展情況

2011年以來，我縣註冊的房地產開發企業有10家，另有外地進駐我縣的房地產開發企業7家，目前，我縣在建在售的房地產開發項目有18個(不含保障性住房項目)，住宅總施工建築面積35.25萬平方米，共建住宅3126套。今年，我縣還有學府公館、紙品交易城、建材交易城等新項目相繼開工建設。

(二)商品房銷售及價格情況

2011年至2014年3月底，我縣總共銷售住宅面積18.47萬平方米，銷售住宅1710套，總體來看，銷售情況都存在一定壓力，還有住宅面積16.78萬平方米、1416套住宅待銷售。就我縣在售的樓盤水邊的玉宏壹號、玉峽新城和巴邱的金地國際、福嶺祥府來看，上述項目開工時間前後相差不多，從地段及周邊環境來看玉宏壹號、金地國際要優於玉峽新城和福嶺祥府。從銷售情況來看，他們各有優勢，如玉宏壹號得益於周邊環境和配套設施的完善，銷售均價爲3900元/平方米，實驗中學、峽江中學、溼地公園是該項目的主打牌;玉峽新城銷售打的是價格牌，主要是現在農村居民進城購房者佔多數，他們首先看中的是價格因素，而玉峽新城銷售均價爲2802元/平方米，這也成爲農村居民青睞的原因，我們在實地調研中，該樓盤負責人表示，如縣城城北小學建成，他們的樓盤還有較大的升值空間，可以說不愁賣。同樣金地國際位於巴邱的核心地段，交通便捷，周邊配套成熟，多層住宅均價爲3900元/平方米，電梯房均價爲3800元/平方米，其區位優勢明顯;福嶺祥府銷售均價爲3700元/平方米，相對金地國際來說也有一定的價格優勢。

目前，我縣城區多層住宅均價爲3980元/平方米，電梯房均價爲3750元/平方米。造成房價居高的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加、建材價格及人工費等也在上漲，從而增加了商品房建築成本，也一定程度推高了房價。

(三)需求情況

一是進城經商、務工者和出於對子女進城就讀、置辦婚房等對住房的需求。二是外出打工人員賺錢後回鄉購房的需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，居民改善居住條件的升級性需求。四是有極少數投資性需求。

　　二、我縣房地產市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。我縣房地產存在水邊、巴邱兩個市場，又受國家房地產市場調控的影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和公攤面積增加以及小區物業管理存在顧慮，加之到新餘、吉安等縣外購房者的外流量增多，使人口少且購買力分散的情況更加突出，導致我縣銷售進度放緩，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。

(二)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以100平米-120平米的戶型爲主，而小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因爲大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

(三)物業管理滯後。我縣現有3家物業管理企業，小區實行的全都是前期物業管理，普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。房地產開發商多注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區業主委員會未建立到位，業主關心小區、自覺參與管理的意識和氛圍沒有形成。

(四)非市場化動作依然存在。城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。

　　三、加快我縣房地產市場發展的建議

(一)注重開發梯次結構。在適當控制土地開發規模的基礎上，完善房產開發佈局結構。一是加快保障性住房和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互爲補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店、旅遊等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶持物業管理行業的發展，把後期物業管理作爲小區開發的一個重要組成部分，從項目規劃階段就同步謀劃、同步引進、同步實施。在物業服務收費上，實行物業服務市場定價機制，適當減免物業服務企業稅費，不斷提高物業管理水平及服務質量。

(二)優化外部環境。目前，縣城中心城區基礎設施和環境有了極大的提升，玉宏壹號項目就坦言，周邊環境的改善帶動了房屋的銷售，但玉峽新城項目反映市政配套設施還不到位，還有巴邱的福嶺祥府也反映外圍基礎設施還不完善，對樓盤的銷售有影響。爲此，政府還應不斷加大對道路、交通等城市基礎設施投入，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業來我縣投資。

(三)樹立品牌效應。引導縣內房地產開發企業拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時引進一批有實力的開發企業來我縣投資，打造一批規劃設計上檔次，居住環境有品位，物業管理精細化的品牌小區，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最宜居的縣城之一。

(四)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質開發經營行爲，爲培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預警預報體系。在峽江房產信息網的基礎上，建立由政府部門和銀行參與的房地產市場預警預報系統，定期收集房地產市場的各項數據和信息，實時發佈和公示，完善市場監管手段，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，及時準確把握房地產市場走勢，防範市場風險，穩定市場預期，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持。