2015年關於縣房地產市場調研報告

隨着社會和經濟的發展，房地產業已成爲我縣經濟發展的支柱產業之一。其健康良性發展對美化城市環境、提高城市品味、改善居民的住房條件、提高人民的生活水平、促進經濟增長都起着不可替代的作用。爲充分了解我縣房地產市場現狀，掌握行業發展趨勢，促進房地產市場持續健康發展，通過培育優良的房地產市場，使之成爲拉動縣域經濟增長的支柱產業，根據縣政府主要領導的安排，我局對全縣的房地產市場進行了調研，現將有關情況彙報如下：

　　一、我縣的基本概況

我縣地處江西中部偏西，吉安市西北部，東鄰吉安，南接永新，西與蓮花、萍鄉交界，北和宜春、分宜接壤。東西長76公里，南北寬59公里，總面積2793.15平方公里。根據2012年統計數據表明，全縣共有人口39.78萬人，總戶數12.57萬戶，平均戶人口3.17人;縣城常住人口8.41萬人，2.84萬戶，平均戶人口2.96人。縣城現有居住建築面積約244萬平方米。

2006年，我縣編制了《安福縣城市總體規劃》(2006-2020年)，形成了“一河、兩岸、三橋、五區”的總體規劃格局，後來調整爲“一河、兩岸、三區”，爲縣城的規劃建設指明瞭方向。

　　二、我縣房地產市場發展的現狀

1、開發規模不斷擴大。

我縣的房地產業起步於上世紀九十年代，伴隨着改革開放和經濟社會的發展，逐步形成今天的規模和態勢，先後有多家企業在我縣進行房地產開發。目前，本埠的房地產開發公司有寶龍、金雁、天安、名駿、金橋、安廈、陸度空間、心連心、鑫苑等，外埠的房地產開發公司有文山、天立、富瑞、南越、廣夏等。

2000年以後，伴隨着市場經濟的發展，我縣的房地產市場逐漸成熟起來，全縣房地產開發面積逐年增長，經過十多年的發展，縣城規劃區面積由原來的4平方公里擴展到現在的16.9平方公里。2010年，我縣開發商品房建築面積15.59萬平方米，完成投資2.81億元;2011年，開發商品房建築面積39.38萬平方米，完成投資7.62億元;2012年，我縣對房地產市場實施整形，着力抓“兩違”清理，房地產市場張馳有度，開發商品房建築面積11.86萬平方米，完成投資2.1億元，竣工面積9.42萬平方米;2013年，預計全縣的房地產開發建築面積將超過30萬平方米。

2、城區開發南北兩旺。

根據我縣的總體城市格局，縣城的開發建設正有序開展，呈現出以瀘水河爲界，南北兩旺的態勢。特別是近幾年行政中心搬至城北新區以後，隨着安福廣場、文化公園的建成和富瑞淺水灣、名都苑、名人花苑、福源居的開發，城北的建設如火如荼，城區面貌日新月異。而老城區的水岸雅居、名人花苑、百順苑、天安家園、安城花園、學府花苑等一批有規模、上檔次、有品位的精品住宅小區的開發，也提升了城市品味，改善了人居環境，推動了全縣房地產事業的持續健康發展。

3、開發戶型多樣。

隨着人民生活水平的逐步提高，居民選擇住房更加註重考慮地段、戶型、配套、物業等多種因素。通過調查，目前我縣居民比較喜歡的戶型主要爲三室兩廳(120平方米左右)、四室兩廳(130-160平方米左右)，其次爲兩室兩廳(100平方米左右)、三室一廳(115平方米左右)，兩室一廳(90平方米左右)、複式房(200平方米左右)、別墅也有一定的需求市場。

4、銷售和利潤成比增長。

我縣房地產市場在全國的經濟發展大環境下，房價在近幾年的走勢上呈現出線型、理性走高的態勢。

2010年，商品房成交1408套，成交面積19.32萬平方米，住宅均價2100元/平方米;

2011年，商品房成交955套，成交面積13.98萬平方米，住宅均價2560元/平方米;

2012年，商品房成交632套，成交面積8萬平方米，住宅均價3220元/平方米;

2013年1-2月，商品房成交100套，成交面積1.45萬平方米，住宅均價爲3139元/平方米。

儘管房價呈現走高的發展趨勢，但我縣房地產市場仍有較高的需求，大部分開發商所開發的樓盤銷售率在95%左右，空置率在5%左右，房價總體穩中有升。而土地價格、原材料成本、市場需求是影響房價的三個重要因素。通過調查，目前我縣商品房每平方米的土建成本在300元至500元之間，按現行住房均價3024元計算，每平方米毛利潤在 2500至2700元之間。

5、我縣各樓盤的大體情況：

各樓盤情況表

6、新的住房保障體系日漸形成。

不同家庭對廉租住房、公租房、經濟適用房、商品房、別墅的需求，及城市人口的增長也促進了我縣房地產開發規模的進一步擴大。自2008年以來，我縣積極響應中央號召建設民生工程，累計投資13178萬元，先後開發“安居小區”、“和諧小區”和“園區小區”三個安居工程項目，建成保障性住房1726套，切實解決了一大批城市中低收入家庭的住房困難問題，基本構建了以廉租房、經濟適用房、公租房、住房補貼資金爲主要內容的住房保障體系。目前，2012年的700套廉租房和400套公租房正在建設當中，2013年還將建設200套廉租房和400套公租房。

　　三、我縣房地產市場需求分析

2010年至今，國家對房地產市場的調控取得明顯成效，我縣商品房住宅供求狀況基本平衡，房地產市場平穩，房價漲幅在合理區域。部分居民對整個市場持觀望態度，但從個別項目的售樓處調查顯示，看房的客戶平均接待量沒有減少。目前，我縣的房地產市場需求潛力還是較爲旺盛，發展空間較爲廣闊。

1、城市化進程對房地產的需求。

①隨着改革開放的深入，城市化建設的進程進一步加快，“美化、綠化、亮化”是對城市建設新的要求。

②隨着工業、農業、商業等產業的發展，對勞動力的需求量非常大，市場經濟中商品的流通更加頻繁，流動人口也越來越多，這就需要有更多的工業、商業及居住場所。

③城市建設必然有拆舊建新，在舊城改造的過程中，大面積的房屋被拆除，拆遷後的住戶必然也要有新的住宅。

2、城市人口增長對房地產的需求。

城市人口的增長對城市住宅類房地產的需求有巨大而直接的作用。

①2012年，我縣城區有居民8.41萬人，新生人口458人，自然增長289人，新增人口必然會產生對住房的需求。

②隨着城鄉經濟的進一步融通，越來越多的外出進城務工和經商的農村人員進入城市。同時社會的進步、文明的發展，農民的精神生活日益豐富，更多的農民因爲對新的生活方式的嚮往而離土進城。

③商品經濟的發展對城市人口的增長有一定的影響，各行各業域外流動的人口也逐漸增加，外來人口越來越多，這也對房地產業的發展有了新的要求。

3、居民改善居住條件對商品房的需求。

根據統計數據顯示，2012年，我縣國內生產總值爲88.8億元，人均2.3萬元;財政收入14.33億元，人均 3674元，城鎮人均住房使用面積爲29平方米，居住水平應該屬於中等水平。隨着經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房。

4、投資對房地產的需求。

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閒置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套。估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。

　　四、對我縣2013年房地產市場形勢的分析

自2010年以來，雖然受“新國十條”、“新國十條”升級版、“國八條” 房地產宏觀調控政策影響，但我縣的房價一直處於周邊幾個同級兄弟縣市的中等水平。今年3月1日，國務院辦公廳《要求繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[2013]17號)正式實施，即稱房地產調控“新國五條”。通知明確提出，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

據瞭解，春節過後，特別是進入3月份以來，我縣的房地產市場呈現出回暖態勢，雖然房價目前還較爲穩定，但成交量已有上漲趨勢，二手房的成交量更是猛增，3月上旬的交易量同比增長了60%以上。

隨着國家幾次房地產調控政策的施行，一、二線城市土地供應進一步受限，開發商將加快向三、四線中、小城市轉移。相對於大城市發展已較爲成熟穩定的市場，中、小城市的房地產市場正處在上升週期。隨着區域一體化的推進和城市化進程的加速，中、小城市房地產市場的剛性需求也將隨之增加，爲房地產的發展帶來新的契機和空間，也爲房價的上漲打開新的通道。隨着宜居價值的推廣，預計我縣2013年房價增值空間看好，房地產業形態將更具多元化，房地產項目中會有更多商業綜合體出現，商業、辦公、公寓、低密度住宅等項目有所增加，各房地產項目會陸續開工放量投入市場，屆時價量將會繼續穩步小幅上漲。

　　五、我縣房地產市場存在的一些問題

1、總體規劃相對滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象，沒有統一劃分區域，不少住宅小區建築規模小，檔次低、環境差，功能設施與綠地都達不到標準。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

2、樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型爲主，小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。而大戶型的房屋結構開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

3、房地產開發企業的實力和綜合素質有待提高。我縣房地產市場起步較晚，本埠的房地產開發企業大多數規模小、經驗少、實力不強，專業技術人員缺乏，開發產品品位不高，發展速度緩慢，經營管理水平不高。

4、住房二級市場(二手房交易市場)不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場的交易量較以往有所增加，但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因一是房屋交易信息不暢，交易行爲不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作爲首選目標，對消費者的吸引力有限。

5、非市場化動作依然存在。還有不少人鑽政策空子，變相福利分房、利用單位院內的土地新建聯建房、利用城鄉結合部安置用地、集體土地進行“小產權房”開發等情況仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的衝擊。特別是2010年以前，政府對土地的管理較鬆，沒有真正掌握土地一級市場的壟斷權，城市建設中存在變相炒賣地皮，無證、無質開發，不實行配套綜合開發等情況，致使我縣出現無序開發的私人建房、合作建房、合夥建房比比皆是、遍地開花的現象，對整個城市的整體規劃、市場秩序、市場環境都帶來了很不好的影響，極大的影響了我縣房地產業的科學化、規範化、產業化發展。

2012年，我縣對違章建築展開高壓打擊，鐵心硬手整治違法建設，特別是對違規開發建設小產權房的整治。全年共覈查違法用地違章建築326起，查處違規建造私房79戶，拆除違法建築58起，處理違章佔道施工21起。

6、物業管理亟待規範。我縣現有 8 家物業管理企業， 7 個小區實行物業管理，普遍存在着管理不規範、不到位的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發和銷售，但忽視了物業管理，市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

　　六、對我縣房地產市場建設的幾點建議

近期，中央出臺的房地產市場調控政策，無疑會影響房地產市場的發展。我們要進一步認清全縣的房地產市場現狀，客觀分析房地產市場的走勢，提出相應的對策建議，保持房地產市場的持續健康發展。

1、制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作爲保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。

2、合理引導住房主體需求。住房主體需求主要來自城鎮中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭。爲滿足這部分需求，應大力推進配套商品房和中低價商品房建設，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。並結合我縣開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。同時要保障低收入家庭住房需求，進一步推進保障性住房建設，增加有效供給，完善入住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題，從而推進民生髮展建設。

3、培育房地產龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把縣城建設成宜居、宜業、宜遊之城。

4、嚴格控制土地，鐵心手腕常態抓“兩違”。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配、變相福利分房、聯合建房、開發“小產權房”等情況，嚴格依法實行土地一級市場壟斷，嚴禁集體土地非法轉讓用於非農業建設用地，嚴查嚴處各類違法、違規開發建設行爲。

5、積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

6、規範房地產市場管理。加強對房地產開發建設的全程監管，加大執法力度，加強對房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕無資質或無效資質開發經營行爲。建立多部門參與的房地產市場預警系統，定期收集房地產市場的數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公衆的直接溝通和互動。