房地產市場調查報告範文

爲弄清楚一個事件或一個情況，需要認真地調查研究清楚，並最終形成調查報告。但是調查報告有什麼要求呢？以下是小編爲大家收集的房地產市場調查報告的範文，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

房地產市場調查報告 篇1

本次調研,從瞭解沙河市房地產宏觀市場環境、區域市場狀況入手，通過實地考察,重點對沙河市經濟、住宅市場發展狀況和趨勢進行剖析。

調研目的：

從宏觀的角度全面深入調研，以獲知項目地塊的環境特徵，即對自然環境、人文環境、交通環境、商業環境、政策環境及綜合市場環境進行了細緻瞭解。

本着客觀求實的作風，憑藉對開發項目負責的態度，採用蒐集資料、走訪樓盤的調研方法，獲取了寶貴的第一手原始調研資料，並通過對有關原始數據進行周密分類、系統彙總和統計，進行了科學分析和研究，在此基礎上形成了此調研報告。

調研時間：20xx年7月18日～8月23日

第一部分沙河市概況

沙河市位於河北省南部，太行山東麓，全市總面積999平方公里，轄15個鄉鎮、辦事處，290個行政村，總人口48萬,市區人口約14萬人。地勢西高東低，山區、丘陵、平原各佔三分之一。交通便利，京廣鐵路、京珠高速、107國道貫穿全縣。另外，即將開工建設的京深高速鐵路及和黃鐵路均從市內穿過。

沙河系境內最主要的河流，自西而東橫貫全境，市內段長86.4公里。其中下游河牀寬達數裏，皆是漫漫白沙。平日無水，系典型的季節性泄洪河。境西南還有馬河等小河川分佈。 名勝古蹟衆多，旅遊業的市場潛力巨大。

沙河礦產資源蘊藏豐富，現已發現的礦藏資源有40餘種，探明儲量的有10餘種。其中，煤儲量10億噸，鐵礦石3.5億噸，瓷土1億噸。沙河是全國100個重點產煤縣(市)之一，也是全國著名的無煙煤、鐵礦石和絹雲母瓷土產地。

沙河市經濟綜合實力較強，全市年生產總值百億元以上。全市生產總值完成227億元，同比增長7.5%;全部財政收入完成19.15億元，佔年任務的(調整後)100.8%，公共財政預算收入完成9.24億元，佔年任務的(調整後)101.5%;全社會消費品零售總額達到63.5億元，增長12.1%。列入省、邢臺市級重點項目數量、總投資、當年完成投資數位居邢臺各縣(市)區之首。固定資產投資完成196億元，增長20.1%;實際利用外資4540萬美元，增長2.5%;引進內資42.8億元，增長6%，絕對值位居邢臺市各縣(市)區之首。民生支出增長9%，佔全部財政收入的75%，超過全省平均水平;政府債務削減20%;農民人均純收入達到10737元，增長11.5%;城鎮居民人均可支配收入達到22040元，增長9.5%。

第二部分城區現狀及發展規劃

近年來，沙河經濟和社會發展跨入了快速發展的軌道，城市規劃總體方向是“東南工業，西北生活”.在城區規劃建設方面，着力構築東中部行政辦公區和中心商務區，是沙河的城市核心。

沙河作爲“一城五星”的重要城市，其地理區位得天獨厚。根據邢臺市2020整體規劃的，重點打造“一城五星”10分鐘交通圈已基本實現。“一城五星”是以沙河市爲中心，內丘、任縣、南和、沙河、皇寺爲輻射點，形成五星環繞的城市格局。該項目包括：新建一條北外環路，升級改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設里程約75公里，計劃兩年內完成。“一城五星”交通道路建設工程是邢臺市城建“十大工程”之一，也是“三年大變樣”工作的重要組成部分。現已開通101路公交線，規劃的鋼鐵路南延，直達沙河橋西，邢臺和沙河的聯繫愈加緊密，很多在邢臺上班的人羣，也會考慮選擇在沙河置業。西部作爲未來城市的主要發展區域，是未來居住首選之地，目前本區域內正在逐漸興起，發展潛力較強;南部爲沙河市工業園區，以採礦、建材、醫藥化工、紡織等主導的特色產業具有較強的競爭力，是全國知名的玻璃、炭黑、飼料生產基地，其中玻璃產量佔全國總產量的15%，被譽爲“中國玻璃城”。全市涌現出一大批國內、省內的知名企業集團，恆利集團生產的“康必得”抗感冒藥享譽全國，迎新浮法玻璃是全國同行業民營第一家，龍星炭黑集團躋身全國炭黑行業前三名，興達和凱特集團分別成爲河北省飼料加工企業一、二名。在改造提升傳統主導產業的基礎上，積極培育壯大冶金機械製造、現代服務、高新技術等新興產業。正在建設中國北方最大的機械通用零部件市場及產業園區，3-5年內，沙河將成爲全國知名的機械通用零部件生產、加工、銷售基地。北部緊鄰107國道，大力發展運輸業，長途客運站建設正在規劃實施中,北部也是沙河北擴西進的重點發展區域。未來幾年將逐步形成大規模的居住區，升值潛力巨大。

第三部分房地產市場現狀況

一、房地產市場現狀

隨着近幾年房地產行業的火熱發展，沙河市房地產也迎來了開發熱潮，一時間樓盤遍地開花,目前在售樓盤十餘個，品質良莠不齊,存在的問題主要有以下幾個方面：

沙河市近年來房地產開發量劇增，但總體品質不高，開發手段相對單一，營銷手段落後。幾乎完全靠剛性市場支撐，隨着客戶對房地產的認識的增長，國家對房地產市場的調控，觀望情緒的增加，如果不提高產品品質，沒有成熟開發經驗和豐富營銷手段的開發商，很難再立足。

今後，只有注重品質、具備營銷專業的樓盤才能勝出。

2014年期間大多數項目同時處於施工階段，導致短期內大量房源投入市場，打亂供需平衡，使市場競爭處於白熱化。但這些樓盤經過14、15、16這幾年的消化，目前銷售率達到八成以上，大部分樓盤處於尾盤銷售狀態，短期內後續樓盤開發量供應量相對不足，此時抓住有利時機入市，風險壓力與銷售壓力相對較小。

從產品本身來看，供應產品大多普通平庸，開發運作水平和產品整體品質較低，缺乏提升產品附加值的項目元素。譬如小區規劃缺乏創意，佈局呆板，無明顯線條變化，無高品質建材的應用，檔次較低，同時缺乏相應配套和物業管理，缺乏主題和內涵等等。作爲經濟條件相對發達的城市，老百姓的購買能力較強，特別是沙河存在一部分高端的客戶羣體，如沙河礦老闆，中小企業業主等，沙河相對缺少高端產品來滿足他們的需求，現有的幾個樓盤不論從品質和規劃設計上，不能滿足這樣一部分客戶羣體。

現在沙河商業經過前期的開發消化，現在市場上短期內幾乎無商業可以上市。且沙河商業還處於起步階段，商業的規劃佈局等還處於較低水平，但沙河的客戶投資意識很強，有一定閒錢的客戶羣體是一個很大的羣體，在現在老百姓投資手段單一，幾乎無地方投資的情況下，商鋪投資不失爲一個很好的選擇。沙河缺少這樣的好的商業投資機會。

樓盤營銷手法較爲落後。在對沙河市商品房市場的調查中，我們發現，沙河市大部分商品房的上市銷售，基本處於自然銷售階段，無明確的產品定位和推廣定位，營銷手法較爲落後，有的甚至是開發公司自行銷售。但銷售形式良好，基本上都處於尾盤階段，究其原因還是供應量相對不足，剛性需求佔據市場主導地位。

二、總需求與總供給

供應量、需求量

根據沙河國土局統計資料，2016年沙河市國有建設用地供應總量484.7564公頃，其中商服用地51.5034公頃，工礦倉儲用地273.4134公頃，住宅用地113.4363公頃(棚戶區改造和商品房用地45.3929、52.4934公頃，各類保障性住房建設用地15.55公頃)公共管理與公共服務用地33.0700公頃，特殊用地13.3333公頃，分別佔供應總量的10.62%、56.40%、23.40%、6.82%、2.75%)，其中新增建設用地242.3333公頃，存量建設用地242.4231公頃左右。據統計沙河市目前在售樓盤建築面積爲160萬㎡，扣除廉租住房、經濟適用房、公共租賃房、限價房、回遷房等非商品房住宅後，可售商品房約100萬平方米。

根據國家人居小康標準35平米計算，市區總人口14萬人，總住宅需求量約爲500萬平方米。而沙河市區2010年人均居住面積爲20平米(數據來源於沙河市百里工業經濟帶發展規劃及沙河市政府工作報告),需求總量的缺口爲210萬平方米。目前的供應量尚不能完全滿足市場總需求。

市場現狀：目前市場在售樓盤多數爲尾盤，少數爲二期開發樓盤，暫時無法滿足市場總需求。需求呈上升趨勢,市場形勢反應良好，銷售價格一路攀升。從2003年1000餘元的均價飆升至2016年3500元的均價，個別高品質樓盤價格突破4600元的均價。

需求主體：

A、政府機關公務員

在政府等機關事業單位工作，工作穩定，有一定的積蓄，以改善居住條件爲消費目的。

B、教育工作者及企業中高層管理者

工作穩定，收入較高，家庭有財富積累，爲追求更高的生活品質。在沙河有很大一批附近鄉鎮的教師，公務員，企事業單位的人來市區置業，相對於邢臺市區的房價，沙河偏低，但是一城五星的建設讓沙河和市裏交通很方便，近幾年沙河市政配套越來越完善，家樂園等大型超市的入住，生活的方便下不亞於市區。

C、廠礦職工。

以年輕人爲主，剛參加工作，收入較高，多考慮居住和婚房爲主。

D、經商者與礦區企業主

購買商業用房，一方面自身經營的需要，需要購置經營場所;另一方面也會考慮商業房的升值潛力，把置業作爲一種投資的方式。

E、二次置業者

需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業羣體。

F、自由職業者

無固定職業，但收入較高。

A、沙河西部礦產企業主的住房投資需求。此類羣體購買力較強，主要以高端消費爲主。

B、區域周邊進城經商務工人員的住房需求。近年來沙河市大力加快城市化建設，有條件的實施舊村改造建設，將會吸引一部分人進城居住、就業。

C、城鎮居民改善住房的需求。隨着沙河經濟的快速發展，居民消費觀念的改變，這一比例將大大提高。

D、城市建設進入高速發展時期對拆遷安置的需求。沙河市加大城市舊片區改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續加快，這部分需求將保持穩定的增長。

三、需求細部分析

沙河房產市場日漸成熟,消費者對物業整體要求也逐漸變高。我公司在沙河代理、開發了2個樓盤，分別是康橋水榭和美林香郡。通過對來訪客戶的調查瞭解，客戶對目前他們的居住環境不太滿意的主要原因集中在：

居住面積偏小;居住環境不好;家庭戶型設計不合理;考慮孩子上好的學校;物業管理較差。

(以下數據分析僅代表當前市場統計情況，不代表未來發展狀況，僅供開發商參考)

(1)未來三年內置業意向購買動機

我們在對我們公司代理及自己開發的這兩個樓盤的分析中發現，絕大部分人表示購房的主要目的是爲了改善現有的居住環境，其次是結婚購房，用於投資和本地拆遷相對較少。在此之中，屬於二次置業的佔多數，第一次置業的佔相對較少。

(2)購房區域選擇

從居民對購買住宅的區域分析上看，對橋西感興趣的客戶很少，對於橋東，客戶偏好於行政區一帶，我們發現，客戶對此區域感興趣的原因在於此區域配套設施已經健全，學校(一中)、商場(家樂園、新凱龍等)、政府機構等齊全，居住條件優越。

(3)房地產投資區域選擇

沙河市經濟發達，高收入人羣衆多，具有一定閒散資金的人不在少數，投資意識較濃，但可供選擇的投資渠道狹窄，往往一個好的區域的商業開發，會吸引衆多客戶追捧。在調查中我們發現，匯通雅居商業開盤時，開盤價最高達15000元/平方米，仍然匯聚了衆多客戶，商業被一掃而光。美林香郡很偏位置的商業，被一個客戶一次性買斷，價格也達到了近4000元/平方米。現階段沙河商業已經消化殆盡，可供選擇的商業很少，特別是新中心區部分。沙河商業的購買力很強，但是可供選擇的好商業太少。

(4)沙河市房價預測

大部分客戶認爲沙河三年內房產價格將會穩中有升，可以看出大家對房地產的未來還是持積極樂觀的態度。但認爲近年來沙河房價上漲太快，開發項目越來越多，競爭加劇，上漲空間不會太大。但沙河這幾年經濟發展很快，老百姓收入提高較快，沙河人均收入不低於邢臺市區，一城五星的規劃，沙河心理距離離邢臺很近，但沙河房價相對於邢臺還有一點差距，未來上漲空間很大。

小結：由此可知，沙河市民購房觀念正在發生變化，對城西北的認可度逐漸提高，置業意向首選市中心的佔1/3，主要用於改善居住條件和購置婚房，分屬滿足生活需求範圍和提高生活質量，多屬於在單位福利購房後二次置業。並有近三分之一的人打算進行房地產投資，對城西北的未來發展潛力期望值很高，認爲其將成爲沙河市新城區，選擇投資城西北房產的佔到三分之一。通過對調查數據分析，沙河市民普遍認爲，沙河的.房產價格將會保持現有水平，短期內不會波動，目前房價尚可接受。

五、需求趨勢調查

購買偏好(地段、價位、戶型與結構、戶型廳室面積、建築風格設計、裝修檔次、配套設施重要性)

1.地段分析

購房者最認可的地段爲沙河行政中心區域(人民廣場周邊區域)，其次爲沙河西北新區，沙河南部工業園區的居住環境認可度較低。

2.購房所承受總價與單價分析

購房者願意花費的總房款均值在45萬元—60萬元之間，能夠承擔最高總房款金額均值爲55萬元/套，據此，沙河市區居民所能承擔的總款在40萬元—55萬元/套之間。購房者最可能購買的房價平均值範圍在3500元/㎡-4000元/㎡之間，買房者的最高承受能力均值在5500元/㎡左右。據此分析，沙河市居民對房價的主要承受能力約爲3200元/㎡—3800元/㎡件，做爲中高檔物業的可接受價格在3800-4200元/㎡之間。

3.樓型需求分析

在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的佔60%，其次是小高層爲25%，別墅佔9%，(超)高層僅佔5%。因爲沙河市經濟發展速度正逐步加快，目前經濟尚不發達，人均經濟收入不高，人們受傳統居住習慣影響，尤其是小高層居住成本高。而相對高層和小高層，多層物業分攤面積較少，人們經濟條件能夠較輕鬆的承擔物業費，所以對多層依然偏愛。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業形象和現代化的配套設施，對其表現出一定的青睞。

4.戶型結構偏好分析

人們期望的臥室數量中，選擇3室的最多，佔總量的60%以上，選擇2室的佔30%，選擇4室的佔5%。對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，半數以上的人希望在15-20平方米，三分之一的人士希望在20平方米以上;兩室與三室需求差異在於，許多家長考慮孩子應該有一個更加舒適的成長環境，或老人同住，接近半數兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大;三室及以上需求中也強調主人房外的臥室面積應一樣，在戶型設計上應予以考慮。

人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額佔15%，選擇二廳的份額佔85%(包含餐客合一)。在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大，六成左右的消費者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值一般集中在18平米以下。

消費者對衛生間的需求，從調查數據看，選擇兩室的多選擇一衛，佔45%;選擇三室的多選擇二衛，佔55%，同時人們對主衛面積的要求多集中在5-9，9-12平方米，客衛5-9平方米或5平米左右。

對陽臺的面積要求，從調查數據來看，選擇一個陽臺的比例爲45%，選擇兩個陽臺的比例爲55%，對陽臺面積的要求，南向陽臺的需求面積50%的人希望在6-10平方米，20%的人希望在10-15平方米，北向陽臺需求面積較小，認爲只要滿足作爲工作陽臺的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米爲3：2的比例。

5.需求面積分析

被調查者中需求面積在80-100平方米之間的佔三分之一，100-120平方米之間的佔近二分之一，120-140平方米之間的佔四分之一。由此可知，在80-140平方米之間的戶型爲市場需求戶型，120平米左右最爲廣大消費者所青睞，這可能與沙河家庭結構，認知喜好有一定關係，客戶羣層次明顯。

小結：通過調查統計分析數據可見，目前中檔物業總房款接受度集中在35-45萬元，房價接受度集中在3500-4000元/㎡間，三室兩廳兩衛戶型最受青睞，80%的面積需求在80-140㎡之間，自然的劃分出80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡三個區段，三個不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。從廳室面積需求，充分說明購房人羣對住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯層的半數以上比例顯示部分縣到人羣對時尚的物業形式的追求。

房地產市場調查報告 篇2

調查撰稿:

XXX

調查時間:

X月X日---X月X日

調查對象:

XX新城區房地產市場區域分佈狀況與政治、經濟、文化、規劃、環境、交通之間的相互作用和關係。

調查範圍：

XX新城區區域

調查目的:

通過對XX新城區房地產市場的調查,爲房地產資源整合及營銷提供戰略性依據，指導分析未來的走勢。

調查內容:

一、摘要

目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成爲XX的又一個居住中心。

二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

3、半島名邸：由XX光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

二、在建樓盤：2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

四、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業2005年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。